Kühlen verboten: Wie die Baubürokratie Hauseigentümer weiter schwitzen lässt

Die Bewilligungspraxis für Klimaanlagen bleibt rigid. Und im Sommer sind die Geräte meist ausverkauft. Wer sein Haus im nächsten Sommer kühl halten will, sollte die Planung jetzt an die Hand nehmen.

Im Spätsommer zeigt sich die Zürcher Dreikönigstrasse 34 von ihrer prächtigsten Seite. Das repräsentative Geschäftshaus aus dem Jahr 1892, nur wenige hundert Meter vom Paradeplatz entfernt, besticht durch kunstvolle Steinmetzarbeiten, filigrane Erker und den unverwechselbaren Charme der vorletzten Jahrhundertwende. Alles Qualitäten, für die Mieter im Bankenviertel gerne einen guten Preis zahlen.

Doch die Idylle trügt. Sobald die sommerliche Hitzewelle über das Quartier rollt, ist an konzentriertes Arbeiten in den Büros nicht zu denken. Lüften bringt keine Abhilfe. So dringt nicht nur die drückend heisse Sommerluft hinein, sondern auch der Lärm der zweispurigen Durchgangsstrasse.

Der Altbau verwandelt sich in eine Wärmefalle

Für Claude Ginesta hatte das handfeste Folgen. Der Immobilienunternehmer führt an der Dreikönigstrasse eine Filiale in gemieteten Büros. «Bei Temperaturen von über 30 Grad war die Arbeit hier nicht mehr zumutbar», erzählt er.

Während zweier Monate blieben die Türen der Filiale jeweils nachmittags oft zu, die Mitarbeiter seien ins Home-Office oder in klimatisierte Niederlassungen geflüchtet. Mit mobilen Klimageräten aus dem Baumarkt wäre der Lage nicht beizukommen gewesen. Denn ein Abluftschlauch hält das Fenster offen.

Das Haus gehört der Genossenschaft Lunch-Check, die hier eigene Büros betreibt. Der CEO Tobias Fürholz will den nächsten Hitzesommer nicht tatenlos abwarten. Vor dem Gebäude verläuft das neue thermische Netz der Stadt Zürich. Es bezieht seine Kälte direkt aus dem Zürichsee. Der Anschluss vor der Haustür wurde in den letzten Wochen fertiggestellt.

Wird also der nächste Sommer erträglicher? «Nein, schön wär’s», so der Geschäftsmann. Die eigentliche Arbeit beginnt erst. Denn die Kühlung vertikal im Gebäude zu verteilen, erweist sich als höchst komplex, aufwendig und teuer. Die bestehende Haustechnik und die Wärmeverteilung der Heizung sind in keiner Weise dafür ausgelegt.

Eine nachträgliche Dämmung der Fassade in der alten Bausubstanz aus dem Jahr 1892 ist ausgeschlossen. Der Denkmalschutz setze enge Grenzen, sagt Fürholz.

Beinahe grotesk mutet das Schicksal des Dachgeschosses an, wo sich zwei Wohnungen befinden. Obwohl sie sich im Sommer am stärksten aufheizen, gehen sie bei einer Nachrüstung leer aus. «Der Fachplaner hält es für ausgeschlossen, dass die Behörden der Stadt Zürich eine Kühlung der Wohnungen bewilligen würden», sagt Fürholz.

«Wir nutzen jetzt die Wintermonate für den Ausbau», fährt er fort. Er will die Arbeiten für die vertikale Kälteverteilung in den Büros vorantreiben, «bevor im nächsten Sommer die Handwerker wieder ausgebucht sind».

Viele handeln erst, wenn der Leidensdruck gross ist

Ein Hausbesitzer, der schon im Winter vorausschauend plant, ist offenbar die grosse Ausnahme. Daniel Burkhardt, Inhaber des gleichnamigen Unternehmens für Gebäudetechnik in Dübendorf, erlebt jedes Jahr das genaue Gegenteil.

«Im Sommer ist bei uns alles explodiert. Wir hatten an Spitzentagen bis zu fünfzehn Anfragen für Klimatisierungen», erzählt er. Das Geschäft sei allerdings extrem saisonal, ja «leidgetrieben», wie Burkhardt ausführt. Erst wenn ihnen die Hitze den Schlaf raubt, rufen die Leute den Installateur an. Die Branche ist dann längst ausgebucht.

Von der Planung über den Lärmschutznachweis bis zur Baubewilligung vergehen rasch zwei bis drei Monate. «Manche vertagen das Thema, wenn sie nicht innerhalb von zwei Wochen ein Gerät bekommen», sagt Burkhardt.

Die Behörden machen es den Eigentümern nicht leichter. Nehmen wir den Fall einer Villa im Raum Küsnacht am Zürichsee: Als Erstes müsste der Hauseigentümer aufwendige Messungen der Sonneneinstrahlung durchführen lassen. Am Ende hätte er das ganze Haus mit neuen, automatisch gesteuerten Storen nachrüsten müssen, nur um die Klimaanlage bewilligt zu bekommen.

«In vielen Fällen sind die Auflagen unrealistisch», sagt Burkhardt. Besonders hoch liege die Latte in Zürich und Winterthur. In der Branche gilt es als offenes Geheimnis, dass viele Eigentümer aus Verzweiflung zur Selbsthilfe greifen. Sie lassen die Kühlung ohne Bewilligung einbauen.

Im Dschungel der Paragrafen

Andreas Voigt nimmt kein Blatt vor den Mund. Der Zürcher Architekt nennt den Bewilligungsweg einen «Dschungel». Eine fest installierte Anlage mit Aussengerät offiziell genehmigt zu bekommen, sei in Städten wie Zürich «fast unmöglich».

Die Wurzel des Problems liegt bei den Bau- und Energiegesetzen. Vor jeder aktiven Kühlung verlangen die Behörden einen vollautomatischen, aussenliegenden Sonnenschutz. Die Storen müssen bei Sonneneinstrahlung selbständig herunterfahren. Historischen Fassaden und vielen Altbauten fehlt ein solches System. Dann verweigern die Ämter die Bewilligung oder fordern komplizierte Kompensationen, etwa mit Photovoltaikanlagen oder anderweitigen Stromeinsparungen.

Hinzu kommen strenge Anforderungen an den Lärmschutz, was auch wieder Angriffsfläche für Einsprachen der Nachbarn bietet. Das Ergebnis lässt sich beziffern. Letztes Jahr bewilligte die Stadt Zürich 162 Klimaanlagen, bis Mitte Juli in diesem Jahr waren es 73. Auf tausend Wohnungen kommt damit nicht einmal eine Bewilligung.

Die Zahlen für Winterthur liegen noch tiefer: Die Behörden bewilligten letztes Jahr acht Anlagen im Wohnbereich, dieses Jahr gingen trotz der Hitzerekorde erst zwei Gesuche ein. Gekühlt wird wohl trotzdem. Viele installieren ohne Bewilligung, andere weichen auf bewilligungsfreie Geräte aus (siehe Box).

Roberto Zenobini vom Ingenieurbüro Sero in Oberrohrdorf (AG) hält die Haltung der Behörden für überholt. Vor zehn bis fünfzehn Jahren habe das Dogma gegolten, dass aktive Klimatisierung schlicht «ineffizient sei und hohe Stromkosten verursache». Diese Sicht verkenne die neue Realität.

«An drückend heissen Sommertagen produzieren Photovoltaikanlagen derart viel Überschussstrom, dass eine moderne Klimaanlage ökologisch perfekt mit Photovoltaik betrieben werden kann», sagt Zenobini. Man kühle genau dann, wenn die Sonne Energie im Überfluss liefere. Doch die Bürokratie hinke dieser Entwicklung hinterher. Laut Zenobini weichen viele Eigentümer daher auf mobile Split-Geräte aus (siehe Box unten). Diese brauchen keine Bewilligung.

Der Aargau macht es anders

Klimaschutz, Komfort und Baugesetze müssen sich nicht zwingend widersprechen. Das beweist der Kanton Aargau. Thomas Ammann leitet dort die Sektion Energieeffizienz im Departement Bau, Verkehr und Umwelt. Er beschreibt einen Vollzug, der auf Pragmatismus statt auf Paragrafen setzt. «Klimatisierung ist grundsätzlich erlaubt», betont er.

Im Kern reiche es, wenn das Gebäude aussen beschattet werde, das verwendete Gerät effizient arbeite und die Schallschutzanforderungen eingehalten seien. Der Kanton Aargau hat bereits 2020 den Handlungsbedarf erkannt und publizierte ein Merkblatt mit vereinfachten Anforderungen.

Neben den behördlichen Hürden droht Immobilieneigentümern an einer weiteren Front Ungemach: bei den Mietern selbst. Im gehobenen Segment gilt Kühlung längst nicht mehr als Extra, sondern als Voraussetzung. «Künftig werde ich für Bürostandorte nur noch klimatisierte Räume mieten», bringt es der Immobilienexperte Claude Ginesta auf den Punkt.

Nach seiner Meinung könnte Überhitzung auch zur Haftungsfrage werden, sowohl bei Büros als auch bei Wohnungen: Werden Räume in Hitzewellen unbenutzbar, könnte das rechtlich als Mangel ausgelegt werden, analog zur ungeheizten Wohnung im Winter.

Eigentümern drohen möglicherweise Mietzinsreduktionen und Kündigungen. Die Hitze belastet dann nicht nur die Stimmung und die Gesundheit, sondern auch die Bilanz der Eigentümer.

Gebäude kühlen – aber wie?

Monoblock-Gerät: Man schliesst es einfach an der Steckdose an. Ein dicker Schlauch leitet die warme Luft durchs gekippte Fenster ins Freie. Das Gerät verbraucht viel Strom und ist meist laut.
Mobiles Split-Gerät: Eine dünne Kältemittelleitung im Fensterspalt verbindet Innen- und Aussenteil. Es arbeitet leiser und effizienter und kühlt stärker als ein Monoblock. Solange das Aussenteil lose steht und nicht fest montiert ist, braucht es meist keine Bewilligung.
Fest installierte Split-Anlage: Das Aussengerät hängt dauerhaft an der Fassade oder steht auf dem Dach. Diese Lösung ist die effizienteste. Sie braucht aber meist eine Bewilligung und zusätzliche Massnahmen wie Storen beziehungsweise Jalousien (Beschattung).
Wärmepumpe mit Erdsonde (Free Cooling): Nutzt im Sommer die Kühle des Erdreichs und gibt sie über einen Wärmetauscher an die bestehende Fussbodenheizung ab.

Jürg Zulliger, «Neue Zürcher Zeitung»